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¿PARA ENTRAR O PARA REFORMAR?
¿CUAL ES LA MEJOR OPCIÓN?
INMUEBLES PARA ENTRAR O INMUEBLES PARA REFORMAR
Hablemos de estas opciones pero en la zona del Madrid Prime.
SITUACIÓN IDEAL
Idealmente, si un comprador busca en un activo inmobiliario una serie de requerimientos (bien como usuario o bien como inversor) y encuentra exactamente ese activo en el mercado, mi recomendación es
que lo adquiera inmediatamente, sin duda alguna.
REALIDAD DEL MERCADO
Lo que pasa en la realidad es que casi ningún activo se adapta al 100% a nuestros requerimientos y deseos.
Puede pasar que por la escasez de oferta, y después de haber sido consciente de que la casa de nuestros sueños no va a aparecer, tengamos que adquirir una vivienda que reúna al menos una gran parte de esos requerimientos.
En ese caso, necesitaremos actuar sobre el activo para adecuarlo a nuestros deseos a través de una reforma (total o parcial).
SITUACIÓN en MADRID
Veamos un caso típico y sus hitos.
Llevo varios meses buscando un activo Prime ( más demanda que oferta).
Se me han escapado (por alguna razón) varias oportunidades que eran atractivas y que me podían encajar.
Me gusta esta zona y es la única en la que invertiría.
De manera inesperada, sale una oportunidad nueva en el mercado y tú la detectas, una nueva vivienda ha aparecido, pero es antigua y está sin reformar, con lo cual inicialmente no tienes ganas de adquirirla. Desgraciadamente es la única disponible en tu zona.
Pero …. Tú has visto en edificios similares las obras de reforma realizadas y el resultado final, y ves (o un profesional te lo hace ver) un potencial para realizar una reforma que haría transformar la vivienda cumpliendo la mayoría de tus necesidades.
Tienes dudas (razonables) de cuánto te tienes que gastar en la reforma (aquí es ESENCIAL tener un asesoramiento profesional serio y honrado que te cuente con honestidad la verdad de lo que es y a lo que vas a experimentar cuando realices una reforma en Madrid, aunque no te guste lo que te cuente en cuanto a precio y plazo de finalización).
RECOMENDACIÓN
Si el costo de adquisición y de la reforma son asumibles para ti
¡ADQUIERELA SIN DUDARLO¡
OJO
También tienes que asumir que los plazos para disponer de una vivienda terminada y para entrar a vivir al tener que realizar una reforma pueden ser largos dependiendo del tipo de reforma a realizar, y de las tramitaciones legales de los permisos del Ayuntamiento (municipalidad) de Madrid.
¡¡LA DECISIÓN ES TUYA¡¡
Pero el asesoramiento debe de ser profesional y de acuerdo a tus necesidades.
¿Te gustaría que te ayudara?
¡¡¡ HE PERDIDO OTRA OPORTUNIDAD ¡¡¡
Existen lugares en los que el mercado inmobiliario es estable, los precios son estables y la oferta y la demanda están hasta cierto punto equilibradas.
Pero puede haber dentro de todo el sector, nichos de mercado con una enorme demanda, y en ese momento se produce el clásico desequilibrio que suele ser la escasez de producto demandado.
¿QUE PASA EN MADRID?
Madrid es un claro ejemplo de esta situación dentro de los activos PRIME, muchos compradores con gran poder adquisitivo buscan en las mismas zonas los mismos tipos de activos.
En el momento en el que alguno sale al mercado, de manera oficial o en la modalidad Off-market, todos quieren adquirirlo.
PERO QUIEN LO ADQUIERE
(siempre suelen tener el mismo perfil)
Los que tienen un poder de decisión rápido ( cuestión de horas)
Los que firman un contrato de señal para que el vendedor lo retire del mercado y les dé tiempo para estudiar toda la documentación del activo (sabiendo que si no siguen adelante, pierden todo lo abonado).
Los que tienen EL DINERO PREPARADO , en cuenta corriente, disponible para hacer una transferencia INMEDIATA en el momento de firmar un contrato de arras.
Los que saben lo que quieren y cuando ven algo que les encaja, no necesitan pensarlo, sino que ACTUAN DE MANERA INMEDIATA.
RESUMIENDO
DISPONIBILIDAD DE DINERO
ASUNCIÓN DE RIESGO Y
CAPACIDAD DE DECISIÓN INMEDIATA
son las características de los inversores que están haciendo las mejores operaciones inmobiliarias en la capital de España.
Si tu no reúnes estas condiciones, seguro que alguien que sí las cumple se te ha adelantado en alguna operación, y de allí tu desesperación.
¿Quieres saber lo que tienes que hacer para que esto no te pase?
Yo te puedo ayudar
¡¡¡ HE PERDIDO EL IMPORTE DE LAS ARRAS ¡¡¡
¿PUEDO PERDER EL IMPORTE PAGADO EN EL CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES?
La respuesta es
¡¡ SÍ ¡¡¡
TIPOS DE CONTRATOS EN UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA
En una operación inmobiliaria en España hay tres hitos que cualquier inversor conoce, o si no debiera de conocer
Contrato de Señal
Es un documento que se firma entre el comprador y el vendedor para que este último retire del mercado el activo mientras se estudia el activo y se redacta el contrato de arras penitenciales.
Suele ser un importe razonable , pero dependiendo del tipo del activo, los propietarios pueden exigir cifras significativas bajo el pretexto de que en caso de no decisión de adquisición, ha podido perder oportunidades de cerrar la transacción con terceros.
Contrato de arras penitenciales
En esta fase, después de haber analizado en profundidad la documentación técnica y legal del activo, el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo en el precio final, las condiciones de pago y el plazo para abonar la misma, sobre todo haciendo hincapié en la fecha del Contrato de Compraventa pública ante Notario.
El importe que se deposita en el momento de esa firma de este Contrato de Arras varía, pero no suele ser menor que un 10% del importe total del precio.
Contrato de compraventa pública ante Notario
En este contrato, realizado ante fedatario público (Notario), se hace entrega de la totalidad del precio pactado ( descontado los importes abonados anteriormente en los contratos de Señal y de Arras), y se pagan los gastos inherentes a la operación, como son los gastos notariales, los gastos de inscripción en el registro y los impuestos obligatorios e inherentes a la transacción, y que están definidos en la Ley.
CASO PRÁCTICO
Ahora vamos a un caso práctico (que desgraciadamente ocurre algunas veces), pero antes vamos a describir EXACTAMENTE lo que son las “ARRAS PENITENCIALES”
“Las arras penitenciales, también llamadas arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero por uno de los contratantes al otro, entendiéndose que cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras el que las hubiera entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las haya recibido”.
Hablando en plata, si el comprador se echa atrás en la operación, el vendedor tiene el derecho legal (si no se cumplen las condiciones pactadas en el contrato sobre todo el referido a la fecha de la firma del contrato de compraventa), A QUEDARSE CON LA TOTALIDAD DEL IMPORTE QUE EL COMPRADOR HA ABONADO.
Por el contrario, si el comprador desiste del contrato, LE TIENE QUE PAGAR AL COMPRADOR EL DOBLE del importe que este abonó.
RAZONES MÁS USUALES POR LAS QUE SE PUEDEN PERDER EL IMPORTE ABONADO EN LAS ARRAS
El comprador se arrepiente, normalmente porque ha visto otro activo que se adapta mejor a sus necesidades.
El comprador decide que no puede acometer la adquisición porque el importe a abonar está relacionado con la venta de otro activo de su propiedad, y el plazo de venta de este último se ha retrasado, con lo que el dinero que iba a tener disponible ya no lo tiene (necesita vender antes de comprar).
Porque NO tiene el dinero preparado en España, por lo cual cuando se intenta transferir desde su país de origen, surgen las complicaciones del Compliance bancario para recibir importes de gran cuantía para finalizar la operación.
Porque no tiene concedida la financiación hipotecaria en tiempo y forma que la Entidad Bancaria le había prometido, por lo que los plazos de firma del contrato de compraventa no se pueden producir.
Porque la documentación legal necesaria que se necesita aportar por parte del comprador no está enviada en su totalidad (faltan documentos)
Si cualquiera de estas situaciones se producen,
SÍ SE PUEDE PERDER EL IMPORTE ABONANDO EN EL CONTRATO DE ARRAS.
Debo decir que el quedarse con la totalidad del importe depende exclusivamente del vendedor, pero si el retraso es justificado, se puede y se debe siempre intentar renegociar una nueva fecha de formalización posterior.
¿Te gustaría que no te pasara esto, y preverlo, y protegerte de esta posibilidad?
Con mi ayuda seguro que lo evitamos ¿Te gustaría contar con mi asesoramiento?
TENER UN ACTIVO PARA VIVIR Y ADEMÁS RENTABILIZARLO
¿ES POSIBLE VIVIR EN TU PROPIA CASA Y ALQUILARLA CUANDO NO VIVAS PARA SACAR UNA RENTABILIDAD?
La respuesta es
¡¡ SÍ ¡¡¡
Claro, ahora viene la letra pequeña, y es que la vivienda tiene que ser pensada y diseñada para ese uso, o a veces sin un diseño ad-hoc, algunos inmuebles tienes grandes posibilidades para que se puedan cumplir las dos necesidades.
Pero ….. ¿Qué es lo primero?
¿La rentabilidad que se quiere obtener, o el hecho de encontrar la casa que tu siempre has querido?
Si se quiere obtener una buena rentabilidad existen criterios de compra de activos donde un tipo de alquiler específico puede ser bueno y aceptable para el propietario.
Esos activos se tienen que ubicar donde hay gran demanda real o potencial de este tipo de alquiler, y hablando previamente a su compra – lo contrario es un error de principiante – con las empresas especializadas en ese tipo de alquileres.
Dichas empresas seleccionan el tipo de activos con los que trabajan, su superficie, el número de dormitorios, el número de baños, y sobre todo su ubicación.
Se especializan en alquileres a personas que quieren estar en Madrid por una temporada (unas semanas o unos meses) pero no quieren o pueden pagar las tarifas de hoteles en algún caso, y en otros es por sentirse casi “como en casa”.
Lógicamente, este tipo de viviendas no tienen ni el mismo tipo de acabados ni el nivel de equipamientos que una vivienda en la que solo vivan los propietarios, aunque el tipo de inquilinos que suelen utilizar estas viviendas suelen ser de buen nivel.
La rentabilidad se divide entre el propietario de la vivienda y la empresa explotadora de la misma (la que trae los clientes), aunque los contratos firmados entre las partes varían de empresa en empresa en cuanto a las condiciones y obligaciones.
La pregunta es:
No te importa saber que un extraño ha vivido en tu casa?
Confías en un empresa para traer clientes a tu casa?
Te gustaría conseguir una rentabilidad a tu vivienda que te pagara los gastos y además lograras obtener un beneficio?
Si la respuesta es SÍ a todas las preguntas,
tu eres el candidato perfecto a adquirir una vivienda para uso de vivienda y alquiler en Madrid
(Eso sí eligiéndola perfectamente para no equivocarte y que luego no tenga solución).
Un buen asesoramiento profesional es un MUST en este tipo de activo.
¿Te gustaría que te acompañara en este proceso?
MADRID PRIME. EL GRAN SECRETO.
TE ENSEÑAMOS CUALES SON Y DONDE ESTÁN LAS ZONAS PRIME DE MADRID
El pasado día concluimos que una de las traducciones coloquiales de la palabra “Prime” podría ser algo así como:
“EXCLUSIVO Y DE MUY ALTA CALIDAD”
LOS BARRIOS PRIME DE MADRID
Madrid Capital es muy grande, es decir ocupa una gran extensión ( unos 600 km2) sin contar el área metropolitana ( total unos 1750 m2).
Ni que decir tiene que esto implica grandes diferencias en estándares de vida y de tipología arquitectónica, y por supuesto en la calidad de edificación.
Existen 21 distritos con una subdivisión total en 131 barrios diferentes.
Para ceñirnos exclusivamente al núcleo urbano más cercano, diremos que de esos 21 distritos podemos decir que sin ninguna duda se pueden considerar Prime varios de ellos ( desgraciadamente donde el precio de los inmuebles es más elevado).
DISTRITOS PRIME
Sin entrar en detalles, y sin equivocarme, se puede decir que en los distritos “Salamanca” , “Centro”, “Retiro”, y “Chamberí” son donde se ubican los barrios más Prime de Madrid
BARRIOS PRIME
Estos son:
CORTES
Es un barrio emblemático donde se ubica la zona conocida como “Barrio de las letras” de verdadera significación histórica.
Es una zona con mucha vida cultural y gastronómica.
JUSTICIA
Es un barrio interesantísimo en algunas zonas por su proximidad a ciertas zonas de mucho ambiente nocturno por una parte (Plaza de Chueca) y por su cercanía a sedes de la Justicia española como el “Tribunal de cuentas” y el “Tribunal Supremo”.
JERÓNIMOS
Ubicado dentro del distrito de Salamanca
Barrio ubicado junto al emblemático Parque del Retiro.
Toma el nombre de la Iglesia de los Jerónimos que es la que está detrás del internacionalmente conocido Museo del Prado.
Es uno de los barrios más aristocráticos de Madrid, y sus viviendas por su calidad y presencia se consideran posiblemente las más Prime de la capital.
Existen muchos museos además del del Prado, grandes hoteles de super lujo, pero por el contrario no tiene mucha vida ”de barrio”, no existiendo casi comercio y estando dedicados parte de algunos de los edificios a oficinas de empresas emblemáticas.
RECOLETOS
Ubicado dentro del distrito de Salamanca.
Cuenta con edificios muy importantes en cuanto a calidad.
Tiene una zona Prime comercial, que es la Calle Serrano donde se ubican los mejores comercios de lujo de la ciudad.
Tiene mucha vida tanto de comercio como cultural contando con la Biblioteca Nacional y el Museo Arqueológico entre sus edificios públicos emblemáticos.
GOYA
(ALGUNAS ZONAS)
También dentro del distrito de Salamanca
Cuenta con ALGUNAS zonas prime, y otras zonas más populares.
Tiene grandes edificios pero están menos considerados y tienen precios menores que en las otras zonas Prime.
Ejemplos de edificios fantásticos que lindan a la calle de Goya y tienen una difícil venta por el intenso tráfico de esa calle la mayoría del día.
LISTA
Es un barrio del distrito de Salamanca
Cuenta con buenos servicios, comercios tradicionales y restaurante de toda la vida y donde en ALGUNA de sus calles se pueden conseguir grandísimos activos.
Su tipología es dispar en cuanto a calidad, pero tiene una enorme vida en cuanto a comercio y gastronomía.
CASTELLANA
Se ubica dentro del distrito de Salamanca.
Se llama así por lindar con la calle más larga de Madrid, el “Paseo de la Castellana” de mucho tráfico y con muchos carriles de tráfico.
Hay espléndidos edificios con pisos espectaculares, pero no en todas las zonas.
Incluye parte de la denominada “Milla de oro” de Madrid, donde las tiendas más exclusivas de la capital compiten con los restaurantes más glamurosos.
Lugar de embajadas, galerías de arte y centros culturales como la “Fundación Juan March”
EL VISO
Es un barrio del distrito de Chamarín.
Toma el nombre de una colonia histórica ( sub barrio compuesto por viviendas unifamiliares de tamaño medio que tienen pequeños jardines individuales) de estilo “ Racionalista madrileño” que fueron habitadas por intelectuales de la época en la que fueron construidas.
Al tener esos pequeños jardines en el medio de Madrid están muy cotizados, y después de la pandemia del COVID todavía más.
Tienen casas modernas de gran calidad con jardines comunitarios muy agradables que sin ser prime son cotizadas por algunos inversores.
ALMAGRO.
Ubicado dentro del distrito de Chamberí.
Es un barrio que tiene gran prestancia en sus edificios, tiene embajadas, galerías de arte y museos como el “Museo Sorolla”, antigua vivienda-estudio del famosísimo pintor español que nadie que visite Madrid debe de dejar de ver.
Es un barrio con todos los servicios necesarios, comercio y unos excelentes restaurantes para todos los gustos.
Es un barrio muy recomendable.
Alguno de estos barrios incluyen subzonas Super Prime, y otros incluyen subzonas de alta calidad pero no Prime.
En fin, EXCLUSIVIDAD Y EDIFICIOS EMBLEMÁTICOS, además de OFERTAS CULTURALES DE PRIMER NIVEL, COMERCIO DE LUJO Y OFERTAS GASTRONÓMICAS EXCLUSIVAS es lo que suelen distinguir a estos barrios.
¿A que son muchos barrios diferentes y con diferentes características?
¿Querrías que te ayudara a seleccionar tu barrio ideal de acuerdo a tus necesidades ?
ACTIVOS PRIME EN MADRID. QUE SON Y DONDE ESTÁN
Todos hemos oído alguna vez la palabra “Prime” para dirigirnos a diferentes objetos o servicios y ubicaciones.
Un hotel puede tener un servicio “Prime” ( en general pero más específicamente para sus clientes VIP), una comida puede tener un componente “Prime” ( de altísima calidad), tu puedes vivir en una zona “Prime” (muy exclusiva).
Todos estos significados se pueden resumir en algo bastante simple, y es
“EXCLUSIVO Y DE MUY ALTA CALIDAD”
UBICACIÓN DE LOS ACTIVOS PRIME EN MADRID
Sin entrar en detalles, y sin equivocarme, se puede decir que en los distritos “Salamanca” ; “Centro” ; “Retiro” y parte de “Chamberí”, se ubican los barrios más Prime de Madrid
Estos son:
“Cortes” ; “Justicia”; “Jerónimos”; “Recoletos”; “Goya” (algunas zonas); “Lista”; “Castellana”; “El Viso” y “Almagro”.
Alguno de estos barrios incluyen subzonas Super Prime, y otros incluyen subzonas de alta calidad pero no Prime.
EDIFICIO PRIME. CARACTERÍSTICAS
En cuanto a los edificios, se definen como Prime los edificios emblemáticos, catalogados y normalmente con un grado de protección parcial (protegidos principalmente en fachadas y en núcleos de comunicación – escaleras y ascensores -) o total ( lo anterior pero de manera íntegra incluido la estructura y portales).
Suelen ser edificios realmente imponentes, con grandes portales, entrada de carruajes (porque se edificaron en la época donde los vehículos a motor no existían), y mucha decoración clásica en las fachadas.
VIVIENDAS PRIME. CARACTERÍSTICAS
Las viviendas Prime están dentro de los edificios Prime y suelen reunir estas características :
Las alturas libres ( distancia entre dos forjados -pisos- ) es claramente superior a la media.
Las ventanas son clásicas, con cercos de madera antiguo con sistemas de apertura tradicional.
Las molduras de calidad son una constante en este tipo de viviendas.
Los suelos de imponentes tarimas realizadas a mano y que se han mantenido en el tiempo suele ser otra de sus características más importantes.
Y la superficie de la vivienda es mucho mayor que las de las viviendas estándar.
Menos de 200 – 250 m2 no se considera Prime salvo contadas excepciones.
Los inmuebles PRIME ( en general reúnen las características anteriores y están en barrios Prime, aunque hay unas increíbles excepciones que sin ser edificios catalogados ni ser antiguos ni estar en las mejores zonas tienen unas características excepcionales y únicas que le hacen dignos de ser catalogados como “PRIME”.
En fin, CALIDAD Y EXCLUSIVIDAD es lo que tienen este tipo de viviendas que aunque escasas ( tienen una enorme demanda entre inversores “Prime”) tienen mucho menor oferta y por consiguiente un altísimo precio.
Seguro que no sabes identificar claramente este tipo de activos.
¿ No te gustaría que te ayudara a hacerlo?
EL USO QUE QUIERAS PARA TU INMUEBLE DEFINE SU SELECCIÓN.
La mayoría de la gente tiene muy claro para que quiere adquirir el inmueble (inicialmente), pero sin embargo otros no lo tienen tan claro.
En el mundo inmobiliario, en el sector residencial (habitacional), existen cuatro destinos finales clásicos (con muchas variantes) típicos para los inmuebles que se adquieren.
DIFERENTES USOS FINALES DE LOS INMUEBLES
1.- VIVIENDAS PARA USO PROPIO EXCLUSIVO.
Son viviendas que se utilizan para el uso y disfrute privado y en exclusiva.
Es el caso de las viviendas familiares tradicionales
2.- VIVIENDAS PARA USO MIXTO (Uso propio y Alquiler).
Son viviendas que se usan para uso propio una parte del tiempo, y para alquilar el resto del tiempo que no se decide utilizarla.
3.- VIVIENDAS PARA USO EXCLUSIVO DE ALQUILER
Se adquieren para alquilar a terceros y así lograr una rentabilidad a la inversión.
4.- VIVIENDAS PARA INVERSIÓN INMOBILIARIA (Compra – Reforma – Venta)
Tradicionalmente, se adquiere una vivienda, se reforma y se vende obteniendo un beneficio entre el precio de compra (con los gastos de adquisición y de reforma ) y el de venta.
CRITERIOS DE SELECCIÓN
De la elección del tipo de uso que se le quiera dar, dependerá el tipo de vivienda, la ubicación ideal y la superficie ideal de la misma.
VIVIENDAS PARA USO PROPIO EXCLUSIVO.
Para las de este uso se debe de seleccionar según criterios totalmente personales y que den satisfacción real exclusivamente a las personas que la van a habitar (Barrio, calle, edificio donde se ubica, superficie, ubicación, acabados ….)
VIVIENDAS PARA USO MIXTO (Uso propio y Alquiler).
Para las del tipo de Uso Mixto, el tipo de acabados debe de ser más “de batalla”, es decir sabiendo que van a entrar personas desconocidas y variadas ( nadie alquila por un número de meses al año a la misma persona, puesto que durante los otros meses, este último debería abandonar la vivienda y todos sus enseres personales, cosa que no suele ser el caso).
Para rentabilizar este tipo de viviendas, se buscan empresas que gestionan un tipo de alquiler de medio plazo, que ahora están muy activas en Madrid, consiguiendo rentabilidades interesantes.
VIVIENDAS PARA USO EXCLUSIVO DE ALQUILER
Para las viviendas del tercer grupo (Alquiler) puro, simplemente hay que buscar ubicaciones donde tenga una demanda mayor, que puede o no puede ser en zonas prime (un apartamento para estudiantes puede ser mucho más rentable que un apartamento para una familia).
Asimismo, dependiendo de la zona, las empresas de alquiler a medio plazo, pueden gestionar – si está dentro de sus criterios de explotación – el inmueble.
El criterio de selección es por número de habitaciones, por superficie y por zona.
VIVIENDAS PARA INVERSIÓN INMOBILIARIA (Compra – Reforma – Venta)
En cuanto a el cuarto tipo de inmuebles, los dedicados a Inversión Inmobiliaria a través de valorizarlos con una buena reforma, estos se deben de seleccionar de una manera mucho más selectiva, escaneando y conociendo perfectamente el mercado real y Off-market, y proyectando su recorrido potencial de rentabilidad.
Hay o puede haber oportunidades en muchas zonas diferentes, y los precios de adquisición varían de una zona a otra, dándose la paradoja de ser mucho más rentable comprar un inmueble muy caro, reformarlo y venderlo con la reforma realizada, porque el mercado tiene una clara demanda en esa zona. Esto suele pasar en ciertas zonas Prime o Super Prime de Madrid.
RECOMENDACIÓN
LA RECOMENDACIÓN ES QUE ANTES DE EMPEZAR LA AVENTURA DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA EN MADRID TENGAMOS MUY CLARO A QUE USO QUEREMOS DEDICARLA.
DE ESO DEPENDERÁ QUE NO NOS EQUIVOQUEMOS EN LA ELECCIÓN CORRECTA.
¿Quieres que te asesore sobre el uso ideal de acuerdo a tus necesidades?
¿COMPRA DE VIVIENDAS EN MADRID CON FINANCIACIÓN VENTAJOSA? TE CUENTO CÓMO
La mayoría de los potenciales inversores no españoles que aterrizan en España y específicamente en Madrid, en el 90% de los casos, pasan por los mismos problemas, inseguridades y frustraciones a la hora de invertir en el activo inmobiliario que ellos desean.
Primero elegirlo correctamente (con potencial de revalorización).
Posteriormente – y eso es un problema por desconocimiento – no saber con anterioridad la forma CORRECTA de COMO pagarlo ni todos los trámites necesarios para realizar la adquisición.
No solo se trata de tener el dinero disponible (lógicamente si no fuera así la compraventa no sería viable), sino de tener todo preparado para que en el momento de tomar una decisión de compra, esta se pueda realizar de manera rápida y efectiva.
Cuando lo anterior falla es porque todos los trámites administrativos - en la mayoría de las ocasiones- están incompletos y no coordinados para el fin para el que se necesitan.
El Banco de España (es el que centraliza todas las operaciones financieras en España) pide explicaciones del origen del dinero (“Compliance” requerido por las autoridades financieras de la Comunidad Económica Europea) y del fin a que se va a destinar, produciéndose en la mayoría de los casos – si no se han hechos los trámites previos correctamente - una congelación de los fondos o una simple devolución de los mismos al país de origen, por lo que la transacción de compraventa no se puede realizar, perdiéndose en ese momento la posibilidad de adquisición del inmueble.
Suele pasar que la mayoría de inversores (usualmente de alto poder adquisitivo) suelen querer una financiación que en la mayoría de los casos es mucho más ventajosa que en sus países de origen.
Por este motivo ayudo a inversores latinoamericanos a buscar y adquirir bienes raíces de calidad en Madrid con posibilidad de financiación prime.
¿Te gustaría que te ayudaran a buscar esos bienes raíces y conseguir esa financiación ?
¿SABES QUE EN ESPAÑA USAMOS 4 TIPOS DE SUPERFICIES PARA LA MISMA VIVIENDA? CASO PRÁCTICO
Después de la descripción de los tipos de superficies más usuales descrito en el capítulo anterior, voy a explicar un CASO PRÁCTICO que me encuentro todos los días cuando un comprador no español viene a adquirir una vivienda en España (me voy a centrar específicamente en Madrid).
SIEMPRE sigue siempre los siguientes pasos:
1º Le gusta el activo Inmobiliario (la vivienda) y manifiesta su intención de adquirirla.
2º Se solicita y se reúne toda la información y ve con perplejidad que pasa lo siguiente:
· En la nota simple registral aparece una superficie (S1)= SUPERFICIE REGISTRAL
· En el certificado catastral aparece otra superficie (S2)= SUPERFICIE CATASTRAL
· Envía a un arquitecto a medir el inmueble y la superficie resultante es diferente a las otras dos.(S3)=SUPERFICIE MEDIDA – equivalente a la SUPERFICIE CONSTRUIDA
3º Asombrado no da crédito a los valores anteriores, y quiere saber cuantos metros “de verdad” tiene la casa, es decir “Los que puede pisar”.
4º Entonces vuelve a medir el arquitecto con ese criterio, descuenta de los metros totales medidos los tabiques y los muros interiores del piso ( que en muchos casos ocupan mucha superficie por ser muros de mucho espesor que aquí denominamos “muros de carga”) y se obtiene la (S4) = “SUPERFICIE PISABLE” la que le interesa saber porque es la superficie que realmente va a utilizar en su día a día – asimilable aproximadamente a la SUPERFICIE ÚTIL de una vivienda nueva pero sin sumar las zonas comunes.
5º Desconcertado, pide explicaciones, el arquitecto dice que bueno, que a la (S3) le faltan las zonas comunes, las obtiene del catastro y se la suma dando la (S3 TOTAL).
CONCLUSIÓN DESCONCERTANTE:
Tiene por lo tanto CUATRO, si ¡¡¡CUATRO VALORES DIFERENTES de la superficie de un mismo inmueble ¡¡¡.
6º Cuando se acuerda el precio de compra final, el interesado intenta calcular cuánto está pagando por cada m2 que compra (índice que se denomina “Repercusión” en España), y normalmente por el uso y costumbre su país de origen divide el precio por el valor de la superficie (S4) ( sobre lo que va a pisar). (GRAVE ERROR.)
EN MADRID, LOS METROS CUADRADOS QUE SE UTILIZAN PARA CALCULAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO SON LOS METROS CUADRADOS CATASTRALES.
Es decir, lo que en España denominamos “REPERCUSIÓN” es el resultado de dividir el PRECIO DE ADQUISICIÓN PAGADO (en euros) entre los METROS CUADRADOS CATASTRALES TOTALES – incluidos los de las zonas comunes ( € / m2 CATASTRALES)
ES DECIR, LA SUPERFICIE UTILIZADA EN MADRID PARA REALIZAR TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN EL MOMENTO ACTUAL ES LA :
¡¡¡ SUPERFICIE CATASTRAL ¡¡¡