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¿4 superficies diferentes para medir la misma vivienda en España? .Yo te lo explico
Video con explicación básica de la denominación del tipo de superficies que existen y que se usan para la determinación de las superficies en viviendas en España.
¿ MADRID O MIAMI ?
¿ MADRID O MIAMI ?
Esta es una pregunta que puede desconcertar a primera vista, pero tiene mucho sentido en el momento actual.
Tradicionalmente el 90% de los inversores, hombres de negocios y dueños de patrimonios importantes en Latinoamérica tienen intereses e inversiones en Miami.
Es lógico, está cerca, está en los EEUU, se habla casi más castellano que inglés en muchas zonas, y es un lugar con un clima muy aceptable la mayoría de las veces (si descontamos los terribles huracanes y tornados que asolan de vez en cuando ese estado).
Pero
¿Qué es lo que ha pasado o está pasando últimamente para que MUCHOS de los inversores Latinoamericanos con intereses en Miami cambien de rumbo e inviertan en Madrid?
Primero, después de la pandemia, mucha gente de otras partes de EEUU se han trasladado a Miami por diferentes causas, de las cuales el tema de impuestos no está en último lugar, así como no volver a sufrir las condiciones de confinamiento tan estrictas que han sufrido ciudades como NY por ejemplo.
Es decir, ha habido y está habiendo una gran demanda de propiedades en Miami que hace que los precios de las mismas se hayan disparados y que sea difícil la adquisición de oportunidades (aunque existe mucha construcción nueva en marcha).
Segundo, la revalorización del dólar con respecto al euro, estando muy cerca de la paridad, que ahora es casi igual hablar de euro que de dólar ( en el momento de escribir este blog, un dólar estadounidense equivale a 0,95 euros), es decir que en un periodo de dos años se ha revalorizado el dólar respecto al euro casi un 15%.
Las decisiones que muchos ciudadanos Latinoamericanos están tomando de manera más habitual es desinvertir parte de su cartera de activos que tienen en Miami, hacer una buena plusvalía, y reinvertirlos en otro tipo de inmuebles de calidad en Madrid.
¿Pero porqué en Madrid?
Claramente por varios factores.
España tiene una cultura casi igual que muchos de los países Latinoamericanos, y Madrid es su capital.
Madrid es un Hub para viajar a cualquier lugar de la Comunidad Económica Europea y contando con vuelos diarios a cualquier parte del mundo.
Se habla el mismo idioma.
Goza de una de las mejores gastronomías del mundo, nacionales e internacionales.
Tiene varios de los más prestigiosos museos del mundo …
.. Y así podemos seguir enumerando las innumerables virtudes que tiene esta maravillosa ciudad (motivo para un blog futuro).
En resumen, si tu tienes una propiedad en Miami, y quieres adquirir otra en Madrid, ahora puede ser una buena oportunidad para hacerlo.
Una advertencia para no cometer errores y que no haya malentendidos.
Madrid Prime no es barata
Pero
¡¡MERECE LA PENA¡¡
¿Te gustaría que te ayudara a adquirir ese activo con el que sueñas con el dinero que has obtenido – o puedes obtener - por la venta del tuyo en Miami?
Yo te puedo ayudar. Contáctame.
https://www.jtrvconsulting.com/hire-us-hayden
¿NO TE HAS PLANTEADO COMPRAR UNA VIVIENDA EN MADRID PARA QUE TUS HIJOS LA DISFRUTEN MIENTRAS ESTUDIAN ALLÍ?
¿NO TE HAS PLANTEADO COMPRAR UNA VIVIENDA EN MADRID PARA QUE TUS HIJOS LA DISFRUTEN MIENTRAS ESTUDIAN ALLÍ?
¿Tienes un hijo@ que va a estudiar una carrera universitaria en Madrid?
¿Han admitido a tu hijo@ en una maestría en una de las excelentes universidades privadas de negocios que existen en Madrid?
No eres el único que te estarás preguntando si no sería bueno adquirir un inmueble mientras tus hijos estudian allí, con las comodidades que tú quieres para los tuyos, y ubicada en un barrio apetecible, que te guste y le guste a tu hijo@ para que pueda disfrutar no solo de la parte académica sino la de vivir en otro país como si fuera el suyo.
¿Qué te echa para atrás en la toma de tus decisiones?
¿Equivocarte?
¿Pensar que vas a invertir demasiado dinero?
¿No tomarlo como una verdadera inversión sino como un capricho?
Todas estas son preguntas razonables de una persona seria y que quiere hacer las cosas correctamente.
Pero la verdad es que se pueden responder a todas las anteriores preguntas para que tu consideres si te conviene o no hacer una inversión de este tipo.
A la primera pregunta de la introducción, todos los que somos padres sabemos que si podemos – y aquí está la palabra clave – les daremos a nuestros hijos lo mejor dentro de unos límites razonables.
A la duda de equivocarte – muy razonable por otra parte -, la respuesta es estar perfectamente asesorado desde el principio a través de un profesional serio, honrado y que defienda tus intereses.
A la duda de ¿Voy a invertir demasiado dinero?, la respuesta está solamente tuya, porque sólo tú sabes inicialmente tu disponibilidad de capital, y lo que para uno puede ser una fortuna, para otro es simplemente una cifra aceptable.
El importe de tu inversión dependerá de factores esenciales en la toma de decisión, barrio, superficie, calle específica, tipo de inmueble etc., valores que un buen asesoramiento profesional te puede despejar en reuniones de trabajo serias.
Pero esto nos une con la tercera pregunta, cuya respuesta es que SÍ, que puedes tomar la adquisición de la vivienda como una inversión a corto o largo plazo, y a la vez que sirva para dar un servicio que tu hijo@ te agradecerá toda tu vida.
No tengas miedo, muchos inversores latinoamericanos han hecho y están haciendo inversiones con estas mismas características y con el fin de facilitar a sus hijos una estancia de gran calidad en la capital de España mientras estudias.
¿Quieres que te diga como lo puedes hacer?
Yo te puedo ayudar. Contáctame.
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SI TRABAJAS CON PRINCIPIANTES TE LA JUEGAS
Los inversores serios – y si estás leyendo esto seguro que te identificas con lo que voy a decir – quieren realizar inversiones serias, minimizando riesgos y con un potencial de revalorización futuro del bien raíz que adquiera.
Asimismo, ese bien raíz tiene que ser un activo que en un momento dado – por razones que solamente incumben al inversor – se pueda hacer líquido en caso de desinversión.
Esos criterios de riesgo, inversión acertada, ubicación, análisis de la oportunidad no son fáciles de conciliar a veces a menos que tengas mucha experiencia en el sector.
Son inversiones donde la persona que invierte está poniendo gran parte de su patrimonio, y eso es – o debe ser – sagrado para las personas que les asesoran.
Hay dos tipos de asesores, los inmobiliarios puros, que te intentan vender algún inmueble de su cartera de activos (esos trabajan para ellos mismos), y otro tipo de asesores que trabajan para el cliente inversor, defendiendo sus intereses de inversión hasta las últimas consecuencias.
Estos últimos no se casan con ninguna inmobiliaria, analizan todo el mercado, buscan oportunidades tanto entre los activos publicados como en mercados off-market a los que no tienen acceso la mayoría de los inversores, las analizan, las seleccionan y las proponen como activos potenciales si cumplen con los objetivos de inversión marcados por el inversor.
No te equivoques al elegir a tu compañero de viaje, elige uno que vele por TUS intereses, y no por los suyos propios.
Evidentemente una asesoría de este tipo no es económica, pero es altamente eficaz en todos los aspectos y sobre todo a largo plazo evitando que se tomen decisiones erróneas basadas en impulsos de elección rápidos y no meditados.
¿Alguien te había contado esto antes?
¿Te gustaría contar con un asesor inmobiliario que vele por TUS INTERESES?
Yo te puedo ayudar. Contáctame.
COMPRAR INMUEBLES SIN ASCENSOR EN MADRID ¿ES BUENA OPCIÓN?
COMPRAR INMUEBLES SIN ASCENSOR EN MADRID
¿ES BUENA OPCIÓN?
En Madrid tenemos en edificios tradicionales antiguos un problema recurrente.
¡¡¡No cuentan con un ascensor (elevador)¡¡¡
Evidentemente son solamente a algunos de estos edificios antiguos a los que les ocurre este problema, en lo que nosotros en Madrid llamamos “La almendra” central, es decir en la zona más antigua de Madrid, con lo cual la ubicación de muchos de esos edificios son verdaderamente interesantes.
Las viviendas que se ubican en estos edificios realmente adolecen de un servicio básico, afectando sobre todo a personas mayores con propiedades en pisos altos, que por su escasa movilidad real a la hora de subir o bajar escaleras diariamente sufren sus consecuencias.
En este ámbito de actuación, a veces surgen oportunidades que tienen que ver con este tipo de activos, en los que la falta de un ascensor en la vivienda hace que el valor del inmueble sea interesante y sobre todo negociable.
Ver la oportunidad, tener visión de futuro es crucial en este tipo de oportunidades.
Ahora nos podemos aprovechar de subvenciones para realizar la instalación de un elevador comunitario que se ubica normalmente en lo que nosotros denominamos un “patio de luces” comunitario (en el centro del edificio normalmente y junto a las escaleras principales), o haciendo una obra compleja en el hueco de las escaleras existentes, haciéndolas más estrechas y reforzando la estructura que en este tipo de edificios suele ser de madera, y está protegida por una ley de patrimonio.
Saber, conocer, y proyectar la solución es fundamental a la hora de decidir la compra de este tipo de activos, puesto que a la vez que realizamos una reforma (es lo que suele ocurrir en este tipo de pisos antiguo), y teniendo paciencia en la tramitación de los permisos de ejecución del ascensor (tramitación puramente administrativa), en unos meses viviremos en una vivienda totalmente reformada y con un ascensor nuevo.
Es una decisión a largo plazo que necesita de un asesoramiento profesional y serio.
¿Te gustaría contar con la ayuda necesaria para que te ayudemos a adquirir este tipo de inmueble?.
Yo te puedo ayudar. Contáctame.
¿CÓMO SELECCIONO MI ACTIVO?
Para saber cómo seleccionar un activo, debemos de:
1.- TENER CLARO EL FIN ÚLTIMO DEL ACTIVO
Las preguntas PREVIAS que cualquier inversor de un activo inmobiliario (Bien Raíz) debe hacerse ANTES de seleccionar un activo son entre otras estas:
¿Para qué quiero ese activo?
¿Qué tipo de uso le quiero dar?
¿Necesito obtener una rentabilidad adicional?
¿Es para inversión a largo plazo?
Todo lo anterior determinará el criterio general que se debe seguir al elegir la zona que mejor se adapte al fin que se le quiera dar
(Con gran probabilidad las zonas seleccionadas serían diferentes para cada tipo de criterio de uso).
2.- TENER SIEMPRE DESDE EL INICIO CRITERIOS CLAROS DE BUSQUEDA
Número de dormitorios
Número aproximado de baños
(en edificios antiguos esto es una barrera)
¿Reformado o para reformar?
¿Quieres la vivienda en un edificio clásico?
¿Qué altura de planta no comprarías nunca?
¿Necesitas o quieres alguna orientación específica?
Etc. etc.
3.- TENER CLARO TU PRESUPUESTO REAL MÁXIMO DISPONIBLE
Mucha gente piensa erróneamente que si tiene una cantidad disponible para la adquisición, la vivienda tiene que costar ese mismo importe, pero no tienen en cuenta, los impuestos y los gastos inherentes a la transacción.
Evidentemente, la reforma, si fuera necesaria o deseada, incrementaría el presupuesto de inversión, por lo que todos estos importes conformarían la cantidad final a invertir.
Si vas justo de dinero, reajusta tus necesidades para que puedas abordar la compra con tranquilidad. Aquí un asesoramiento profesional es crucial.
CONCLUSIÓN
Con todos estos criterios de selección establecidos desde el principio será siempre mucho más fácil acotar la búsqueda, que CASI AL 95% NO se cumplirá al 100%
Por lo cual, en la mayoría de los casos, el comprador acaba adquiriendo el activo que más se acerca a la imagen de la vivienda que desea, y que reúne el máximo de los criterios de búsqueda iniciales.
En Madrid, en viviendas Prime, y en distritos y barrios Prime, la oferta escasea, y muchos compradores se tienen que conformar exactamente con esto, con lo que más se adapta a lo que buscan, y para ser sincero, en la actualidad, y con la realidad actual no es una mala opción.
RECUERDA
PARA SELECCIONAR UN ACTIVO, TIENES QUE TENER LOS CRITERIOS DE BÚSQUEDA CLAROS DESDE EL INICIO, Y EL PRESUPUESTO DEDICADO A LA ADQUISICIÓN ACOTADO.
¿Te gustaría que te ayude a definir estos criterios de búsqueda ?
¿PARA ENTRAR O PARA REFORMAR?
¿CUAL ES LA MEJOR OPCIÓN?
INMUEBLES PARA ENTRAR O INMUEBLES PARA REFORMAR
Hablemos de estas opciones pero en la zona del Madrid Prime.
SITUACIÓN IDEAL
Idealmente, si un comprador busca en un activo inmobiliario una serie de requerimientos (bien como usuario o bien como inversor) y encuentra exactamente ese activo en el mercado, mi recomendación es
que lo adquiera inmediatamente, sin duda alguna.
REALIDAD DEL MERCADO
Lo que pasa en la realidad es que casi ningún activo se adapta al 100% a nuestros requerimientos y deseos.
Puede pasar que por la escasez de oferta, y después de haber sido consciente de que la casa de nuestros sueños no va a aparecer, tengamos que adquirir una vivienda que reúna al menos una gran parte de esos requerimientos.
En ese caso, necesitaremos actuar sobre el activo para adecuarlo a nuestros deseos a través de una reforma (total o parcial).
SITUACIÓN en MADRID
Veamos un caso típico y sus hitos.
Llevo varios meses buscando un activo Prime ( más demanda que oferta).
Se me han escapado (por alguna razón) varias oportunidades que eran atractivas y que me podían encajar.
Me gusta esta zona y es la única en la que invertiría.
De manera inesperada, sale una oportunidad nueva en el mercado y tú la detectas, una nueva vivienda ha aparecido, pero es antigua y está sin reformar, con lo cual inicialmente no tienes ganas de adquirirla. Desgraciadamente es la única disponible en tu zona.
Pero …. Tú has visto en edificios similares las obras de reforma realizadas y el resultado final, y ves (o un profesional te lo hace ver) un potencial para realizar una reforma que haría transformar la vivienda cumpliendo la mayoría de tus necesidades.
Tienes dudas (razonables) de cuánto te tienes que gastar en la reforma (aquí es ESENCIAL tener un asesoramiento profesional serio y honrado que te cuente con honestidad la verdad de lo que es y a lo que vas a experimentar cuando realices una reforma en Madrid, aunque no te guste lo que te cuente en cuanto a precio y plazo de finalización).
RECOMENDACIÓN
Si el costo de adquisición y de la reforma son asumibles para ti
¡ADQUIERELA SIN DUDARLO¡
OJO
También tienes que asumir que los plazos para disponer de una vivienda terminada y para entrar a vivir al tener que realizar una reforma pueden ser largos dependiendo del tipo de reforma a realizar, y de las tramitaciones legales de los permisos del Ayuntamiento (municipalidad) de Madrid.
¡¡LA DECISIÓN ES TUYA¡¡
Pero el asesoramiento debe de ser profesional y de acuerdo a tus necesidades.
¿Te gustaría que te ayudara?
¡¡¡ HE PERDIDO OTRA OPORTUNIDAD ¡¡¡
Existen lugares en los que el mercado inmobiliario es estable, los precios son estables y la oferta y la demanda están hasta cierto punto equilibradas.
Pero puede haber dentro de todo el sector, nichos de mercado con una enorme demanda, y en ese momento se produce el clásico desequilibrio que suele ser la escasez de producto demandado.
¿QUE PASA EN MADRID?
Madrid es un claro ejemplo de esta situación dentro de los activos PRIME, muchos compradores con gran poder adquisitivo buscan en las mismas zonas los mismos tipos de activos.
En el momento en el que alguno sale al mercado, de manera oficial o en la modalidad Off-market, todos quieren adquirirlo.
PERO QUIEN LO ADQUIERE
(siempre suelen tener el mismo perfil)
Los que tienen un poder de decisión rápido ( cuestión de horas)
Los que firman un contrato de señal para que el vendedor lo retire del mercado y les dé tiempo para estudiar toda la documentación del activo (sabiendo que si no siguen adelante, pierden todo lo abonado).
Los que tienen EL DINERO PREPARADO , en cuenta corriente, disponible para hacer una transferencia INMEDIATA en el momento de firmar un contrato de arras.
Los que saben lo que quieren y cuando ven algo que les encaja, no necesitan pensarlo, sino que ACTUAN DE MANERA INMEDIATA.
RESUMIENDO
DISPONIBILIDAD DE DINERO
ASUNCIÓN DE RIESGO Y
CAPACIDAD DE DECISIÓN INMEDIATA
son las características de los inversores que están haciendo las mejores operaciones inmobiliarias en la capital de España.
Si tu no reúnes estas condiciones, seguro que alguien que sí las cumple se te ha adelantado en alguna operación, y de allí tu desesperación.
¿Quieres saber lo que tienes que hacer para que esto no te pase?
Yo te puedo ayudar
¡¡¡ HE PERDIDO EL IMPORTE DE LAS ARRAS ¡¡¡
¿PUEDO PERDER EL IMPORTE PAGADO EN EL CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES?
La respuesta es
¡¡ SÍ ¡¡¡
TIPOS DE CONTRATOS EN UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA
En una operación inmobiliaria en España hay tres hitos que cualquier inversor conoce, o si no debiera de conocer
Contrato de Señal
Es un documento que se firma entre el comprador y el vendedor para que este último retire del mercado el activo mientras se estudia el activo y se redacta el contrato de arras penitenciales.
Suele ser un importe razonable , pero dependiendo del tipo del activo, los propietarios pueden exigir cifras significativas bajo el pretexto de que en caso de no decisión de adquisición, ha podido perder oportunidades de cerrar la transacción con terceros.
Contrato de arras penitenciales
En esta fase, después de haber analizado en profundidad la documentación técnica y legal del activo, el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo en el precio final, las condiciones de pago y el plazo para abonar la misma, sobre todo haciendo hincapié en la fecha del Contrato de Compraventa pública ante Notario.
El importe que se deposita en el momento de esa firma de este Contrato de Arras varía, pero no suele ser menor que un 10% del importe total del precio.
Contrato de compraventa pública ante Notario
En este contrato, realizado ante fedatario público (Notario), se hace entrega de la totalidad del precio pactado ( descontado los importes abonados anteriormente en los contratos de Señal y de Arras), y se pagan los gastos inherentes a la operación, como son los gastos notariales, los gastos de inscripción en el registro y los impuestos obligatorios e inherentes a la transacción, y que están definidos en la Ley.
CASO PRÁCTICO
Ahora vamos a un caso práctico (que desgraciadamente ocurre algunas veces), pero antes vamos a describir EXACTAMENTE lo que son las “ARRAS PENITENCIALES”
“Las arras penitenciales, también llamadas arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero por uno de los contratantes al otro, entendiéndose que cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras el que las hubiera entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las haya recibido”.
Hablando en plata, si el comprador se echa atrás en la operación, el vendedor tiene el derecho legal (si no se cumplen las condiciones pactadas en el contrato sobre todo el referido a la fecha de la firma del contrato de compraventa), A QUEDARSE CON LA TOTALIDAD DEL IMPORTE QUE EL COMPRADOR HA ABONADO.
Por el contrario, si el comprador desiste del contrato, LE TIENE QUE PAGAR AL COMPRADOR EL DOBLE del importe que este abonó.
RAZONES MÁS USUALES POR LAS QUE SE PUEDEN PERDER EL IMPORTE ABONADO EN LAS ARRAS
El comprador se arrepiente, normalmente porque ha visto otro activo que se adapta mejor a sus necesidades.
El comprador decide que no puede acometer la adquisición porque el importe a abonar está relacionado con la venta de otro activo de su propiedad, y el plazo de venta de este último se ha retrasado, con lo que el dinero que iba a tener disponible ya no lo tiene (necesita vender antes de comprar).
Porque NO tiene el dinero preparado en España, por lo cual cuando se intenta transferir desde su país de origen, surgen las complicaciones del Compliance bancario para recibir importes de gran cuantía para finalizar la operación.
Porque no tiene concedida la financiación hipotecaria en tiempo y forma que la Entidad Bancaria le había prometido, por lo que los plazos de firma del contrato de compraventa no se pueden producir.
Porque la documentación legal necesaria que se necesita aportar por parte del comprador no está enviada en su totalidad (faltan documentos)
Si cualquiera de estas situaciones se producen,
SÍ SE PUEDE PERDER EL IMPORTE ABONANDO EN EL CONTRATO DE ARRAS.
Debo decir que el quedarse con la totalidad del importe depende exclusivamente del vendedor, pero si el retraso es justificado, se puede y se debe siempre intentar renegociar una nueva fecha de formalización posterior.
¿Te gustaría que no te pasara esto, y preverlo, y protegerte de esta posibilidad?
Con mi ayuda seguro que lo evitamos ¿Te gustaría contar con mi asesoramiento?