TENER UN ACTIVO PARA VIVIR Y ADEMÁS RENTABILIZARLO

¿ES POSIBLE VIVIR EN TU PROPIA CASA Y ALQUILARLA CUANDO NO VIVAS PARA SACAR UNA RENTABILIDAD?

La respuesta es

¡¡ SÍ ¡¡¡

Claro, ahora viene la letra pequeña, y es que la vivienda tiene que ser pensada y diseñada para ese uso, o a veces sin un diseño ad-hoc, algunos inmuebles tienes grandes posibilidades para que se puedan cumplir las dos necesidades.

Pero ….. ¿Qué es lo primero?

¿La rentabilidad que se quiere obtener, o el hecho de encontrar la casa que tu siempre has querido?

Si se quiere obtener una buena rentabilidad existen criterios de compra de activos donde un tipo de alquiler específico puede ser bueno y aceptable para el propietario.

Esos activos se tienen que ubicar donde hay gran demanda real o potencial de este tipo de alquiler, y hablando previamente a su compra – lo contrario es un error de principiante – con las empresas especializadas en ese tipo de alquileres.

Dichas empresas seleccionan el tipo de activos con los que trabajan, su superficie, el número de dormitorios, el número de baños, y sobre todo su ubicación.

Se especializan en alquileres a personas que quieren estar en Madrid por una temporada (unas semanas o unos meses) pero no quieren o pueden pagar las tarifas de hoteles en algún caso, y en otros es por sentirse casi “como en casa”.

Lógicamente, este tipo de viviendas no tienen ni el mismo tipo de acabados ni el nivel de equipamientos que una vivienda en la que solo vivan los propietarios, aunque el tipo de inquilinos que suelen utilizar estas viviendas suelen ser de buen nivel.

La rentabilidad se divide entre el propietario de la vivienda y la empresa explotadora de la misma (la que trae los clientes), aunque los contratos firmados entre las partes varían de empresa en empresa en cuanto a las condiciones y obligaciones.

La pregunta es:

No te importa saber que un extraño ha vivido en tu casa?

Confías en un empresa para traer clientes a tu casa?

Te gustaría conseguir una rentabilidad a tu vivienda que te pagara los gastos y además lograras obtener un beneficio?

Si la respuesta es SÍ a todas las preguntas,

tu eres el candidato perfecto a adquirir una vivienda para uso de vivienda y alquiler en Madrid

(Eso sí eligiéndola perfectamente para no equivocarte y que luego no tenga solución).

Un buen asesoramiento profesional es un MUST en este tipo de activo.

¿Te gustaría que te acompañara en este proceso?

MADRID PRIME. EL GRAN SECRETO.

TE ENSEÑAMOS CUALES SON Y DONDE ESTÁN LAS ZONAS PRIME DE MADRID

El pasado día concluimos que una de las traducciones coloquiales de la palabra “Prime” podría ser algo así como:

“EXCLUSIVO Y DE MUY ALTA CALIDAD”

LOS BARRIOS PRIME DE MADRID

Madrid Capital es muy grande, es decir ocupa una gran extensión ( unos 600 km2) sin contar el área metropolitana ( total unos 1750 m2).

Ni que decir tiene que esto implica grandes diferencias en estándares de vida y de tipología arquitectónica, y por supuesto en la calidad de edificación.

Existen 21 distritos con una subdivisión total en 131 barrios diferentes.

Para ceñirnos exclusivamente al núcleo urbano más cercano, diremos que de esos 21 distritos podemos decir que sin ninguna duda se pueden considerar Prime varios de ellos ( desgraciadamente donde el precio de los inmuebles es más elevado).

DISTRITOS PRIME

Sin entrar en detalles, y sin equivocarme, se puede decir que en los distritos “Salamanca” , “Centro”, “Retiro”, y “Chamberí” son donde se ubican los barrios más Prime de Madrid

BARRIOS PRIME

Estos son:

CORTES

Es un barrio emblemático donde se ubica la zona conocida como “Barrio de las letras” de verdadera significación histórica.

Es una zona con mucha vida cultural y gastronómica.

JUSTICIA

Es un barrio interesantísimo en algunas zonas por su proximidad a ciertas zonas de mucho ambiente nocturno por una parte (Plaza de Chueca) y por su cercanía a sedes de la Justicia española como el “Tribunal de cuentas” y el “Tribunal Supremo”.

JERÓNIMOS

Ubicado dentro del distrito de Salamanca

Barrio ubicado junto al emblemático Parque del Retiro.

Toma el nombre de la Iglesia de los Jerónimos que es la que está detrás del internacionalmente conocido Museo del Prado.

Es uno de los barrios más aristocráticos de Madrid, y sus viviendas por su calidad y presencia se consideran posiblemente las más Prime de la capital.

Existen muchos museos además del del Prado, grandes hoteles de super lujo, pero por el contrario no tiene mucha vida ”de barrio”, no existiendo casi comercio y  estando dedicados parte de algunos de los edificios a oficinas de empresas emblemáticas.

RECOLETOS

Ubicado dentro del distrito de Salamanca.

Cuenta con edificios muy importantes en cuanto a calidad.

Tiene una zona Prime comercial, que es la Calle Serrano donde se ubican los mejores comercios de lujo de la ciudad.

Tiene mucha vida tanto de comercio como cultural contando con la Biblioteca Nacional y el Museo Arqueológico entre sus edificios públicos emblemáticos.

GOYA

(ALGUNAS ZONAS)

También dentro del distrito de Salamanca

Cuenta con ALGUNAS zonas prime, y otras zonas más populares.

Tiene grandes edificios pero están menos considerados y tienen precios menores que en las otras zonas Prime.

Ejemplos de edificios fantásticos que lindan a la calle de Goya y tienen una difícil venta por el intenso tráfico de esa calle la mayoría del día.

LISTA

Es un barrio del distrito de Salamanca

Cuenta con buenos servicios, comercios tradicionales y restaurante de toda la vida y donde en ALGUNA de sus calles se pueden conseguir grandísimos activos.

Su tipología es dispar en cuanto a calidad, pero tiene una enorme vida en cuanto a comercio y gastronomía.

CASTELLANA

Se ubica dentro del distrito de Salamanca.

Se llama así por lindar con la calle más larga de Madrid, el “Paseo de la Castellana” de mucho tráfico y con muchos carriles de tráfico.

Hay espléndidos edificios con pisos espectaculares, pero no en todas las zonas.

Incluye parte de la denominada “Milla de oro” de Madrid, donde las tiendas más exclusivas de la capital compiten con los restaurantes más glamurosos.

Lugar de embajadas, galerías de arte y centros culturales como la “Fundación Juan March”

EL VISO

Es un barrio del distrito de Chamarín.

Toma el nombre de una colonia histórica ( sub barrio compuesto por viviendas unifamiliares de tamaño medio que tienen pequeños jardines individuales) de estilo “ Racionalista madrileño” que fueron habitadas por intelectuales de la época en la que fueron construidas.

Al tener esos pequeños jardines en el medio de Madrid están muy cotizados, y después de la pandemia del COVID todavía más.

Tienen casas modernas de gran calidad con jardines comunitarios muy agradables que sin ser prime son cotizadas por algunos inversores.

ALMAGRO.

Ubicado dentro del distrito de Chamberí.

Es un barrio que tiene gran prestancia en sus edificios, tiene embajadas, galerías de arte y museos como el “Museo Sorolla”, antigua vivienda-estudio del famosísimo pintor español que nadie que visite Madrid debe de dejar de ver.

Es un barrio con todos los servicios necesarios, comercio y unos excelentes restaurantes para todos los gustos.

Es un barrio muy recomendable.

Alguno de estos barrios incluyen subzonas Super Prime, y otros incluyen subzonas de alta calidad pero no Prime. 

En fin, EXCLUSIVIDAD  Y EDIFICIOS EMBLEMÁTICOS, además de OFERTAS CULTURALES DE PRIMER NIVEL, COMERCIO DE LUJO Y OFERTAS GASTRONÓMICAS EXCLUSIVAS es lo que suelen distinguir a estos barrios.

¿A que son muchos barrios diferentes y con diferentes características?

¿Querrías que te ayudara a seleccionar tu barrio ideal de acuerdo a tus necesidades ?

ACTIVOS PRIME EN MADRID. QUE SON Y DONDE ESTÁN

Todos hemos oído alguna vez la palabra “Prime” para dirigirnos a diferentes objetos o servicios y ubicaciones.

Un hotel puede tener un servicio “Prime” ( en general pero más específicamente para sus clientes VIP), una comida puede tener un componente “Prime” ( de altísima calidad), tu puedes vivir en una zona “Prime” (muy exclusiva).

Todos estos significados se pueden resumir en algo bastante simple, y es

“EXCLUSIVO Y DE MUY ALTA CALIDAD”

UBICACIÓN DE LOS ACTIVOS PRIME EN MADRID

Sin entrar en detalles, y sin equivocarme, se puede decir que en los distritos “Salamanca” ; “Centro” ;  “Retiro” y parte de “Chamberí”, se ubican los barrios más Prime de Madrid

Estos son:

“Cortes” ; “Justicia”; “Jerónimos”; “Recoletos”; “Goya” (algunas zonas);  “Lista”; “Castellana”; “El Viso” y “Almagro”.

Alguno de estos barrios incluyen subzonas Super Prime, y otros incluyen subzonas de alta calidad pero no Prime.

EDIFICIO PRIME. CARACTERÍSTICAS

En cuanto a los edificios, se definen como Prime los edificios emblemáticos,  catalogados y normalmente con un grado de  protección parcial  (protegidos principalmente en fachadas y en núcleos de comunicación – escaleras y ascensores -) o total ( lo anterior pero de manera íntegra incluido la estructura y portales).

Suelen ser edificios realmente imponentes, con grandes portales, entrada de carruajes (porque se edificaron en la época donde los vehículos a motor no existían), y mucha decoración clásica en las fachadas.

 VIVIENDAS PRIME. CARACTERÍSTICAS

Las viviendas Prime están dentro de los edificios Prime y suelen reunir estas características :

Las alturas libres ( distancia entre dos forjados -pisos- ) es claramente superior a la media.

Las ventanas son clásicas, con cercos de madera antiguo con sistemas de apertura tradicional.

Las molduras de calidad son una constante en este tipo de viviendas.

Los suelos de imponentes tarimas realizadas a mano y que se han mantenido en el tiempo suele ser otra de sus características más importantes.

Y la superficie de la vivienda es mucho mayor que las de las viviendas estándar.

Menos de 200 – 250 m2 no se considera Prime salvo contadas excepciones.

Los inmuebles PRIME ( en general reúnen las características anteriores y están en barrios Prime, aunque hay unas increíbles excepciones que sin ser edificios catalogados ni ser antiguos ni estar en las mejores zonas tienen unas características excepcionales y únicas que le hacen dignos de ser catalogados como “PRIME”.

En fin, CALIDAD Y EXCLUSIVIDAD es lo que tienen este tipo de viviendas que aunque escasas ( tienen una enorme demanda entre inversores “Prime”) tienen mucho menor oferta y por consiguiente un altísimo precio.

Seguro que no sabes identificar claramente este tipo de activos.

¿ No te gustaría que te ayudara a hacerlo?

EL USO QUE QUIERAS PARA TU INMUEBLE DEFINE SU SELECCIÓN.

La mayoría de la gente tiene muy claro para que quiere adquirir el inmueble (inicialmente), pero sin embargo otros no lo tienen tan claro.

En el mundo inmobiliario, en el sector residencial (habitacional), existen cuatro destinos finales clásicos (con muchas variantes) típicos para los inmuebles que se adquieren.

DIFERENTES USOS FINALES DE LOS INMUEBLES

1.- VIVIENDAS PARA USO PROPIO EXCLUSIVO.

Son viviendas que se utilizan para el uso y disfrute privado y en exclusiva.

Es el caso de las viviendas familiares tradicionales

2.- VIVIENDAS PARA USO MIXTO (Uso propio y Alquiler).

Son viviendas que se usan para uso propio una parte del tiempo, y para alquilar el resto del tiempo que no se decide utilizarla.

3.- VIVIENDAS PARA USO EXCLUSIVO DE ALQUILER

Se adquieren para alquilar a terceros y así lograr una rentabilidad a la inversión.

4.- VIVIENDAS PARA INVERSIÓN INMOBILIARIA (Compra – Reforma – Venta)

Tradicionalmente, se adquiere una vivienda, se reforma y se vende obteniendo un beneficio entre el precio de compra  (con los gastos de adquisición y de reforma ) y el de venta.

CRITERIOS DE SELECCIÓN 

De la elección del tipo de uso que se le quiera dar, dependerá el tipo de vivienda, la ubicación ideal y la superficie  ideal de la misma.

VIVIENDAS PARA USO PROPIO EXCLUSIVO. 

Para las de este uso se debe de seleccionar según criterios totalmente personales y que den satisfacción real exclusivamente a las personas que la van a habitar (Barrio, calle, edificio donde se ubica, superficie, ubicación, acabados ….)

VIVIENDAS PARA USO MIXTO (Uso propio y Alquiler).

Para las del tipo de Uso Mixto, el tipo de acabados debe de ser más “de batalla”, es decir sabiendo que van a entrar personas desconocidas y variadas ( nadie alquila por un número de meses al año a la misma persona, puesto que durante los otros meses, este último debería abandonar la vivienda y todos sus enseres personales, cosa que no suele ser el caso). 

Para rentabilizar este tipo de viviendas, se buscan empresas que gestionan un tipo de alquiler de medio plazo, que ahora están muy activas en Madrid, consiguiendo rentabilidades interesantes.

VIVIENDAS PARA USO EXCLUSIVO DE ALQUILER  

Para las viviendas del tercer grupo (Alquiler) puro, simplemente hay que buscar ubicaciones donde tenga una demanda mayor, que puede o no puede ser en zonas prime (un apartamento para estudiantes puede ser mucho más rentable que un apartamento para una familia).

Asimismo, dependiendo de la zona, las empresas de alquiler a medio plazo, pueden gestionar – si está dentro de sus criterios de explotación – el inmueble.

El criterio de selección es por número de habitaciones, por superficie  y por zona.

VIVIENDAS PARA INVERSIÓN INMOBILIARIA (Compra – Reforma – Venta) 

En cuanto a el cuarto tipo de inmuebles, los dedicados a Inversión Inmobiliaria a través de valorizarlos con una buena reforma, estos se deben de seleccionar de una manera mucho más selectiva, escaneando y conociendo perfectamente el mercado real y Off-market, y proyectando su recorrido potencial de rentabilidad.

Hay o puede haber oportunidades en muchas zonas diferentes, y los precios de adquisición varían de una zona a otra, dándose la paradoja de ser mucho más rentable comprar un inmueble muy caro, reformarlo y venderlo con la reforma realizada, porque el mercado tiene una clara demanda en esa zona. Esto suele pasar en ciertas zonas Prime o Super Prime de Madrid.

RECOMENDACIÓN

LA RECOMENDACIÓN ES QUE ANTES DE EMPEZAR LA AVENTURA DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA EN MADRID TENGAMOS MUY CLARO A QUE USO QUEREMOS DEDICARLA.

DE ESO DEPENDERÁ QUE NO NOS EQUIVOQUEMOS EN LA ELECCIÓN CORRECTA.

¿Quieres que te asesore sobre el uso ideal de acuerdo a tus necesidades?

¡¡¡ POR FAVOR, SELECCIONE BIEN LA UBICACIÓN ¡¡¡

Cuando decidimos adquirir en un inmueble, siempre manejamos incertidumbres por no ser expertos en el sector inmobiliario (de Bienes Raíces como dicen nuestros hermanos latinoamericanos o de Real Estate como dicen los más anglófilos).

En cualquier caso, hay un axioma que el mundo inmobiliario maneja de manera casi universal y que viene de un término inglés ( “Location”), que no deja de ser lo que en castellano coloquial denominamos “Ubicación”.

Los ingleses y estadounidenses tienen una frase argot en el sector que es

“Location, Location and if you doubt it … Location ¡¡¡”

(Ubicación, ubicación, y si tienes dudas ….. Ubicación)

Este es uno de los criterios de selección más importantes en el mundo inmobiliario.

Es de todos sabido que las viviendas con buena ubicación son evidentemente más caras que las que tienen peor ubicación, pero tienen muchas más ventajas a la larga.

En caso de una crisis, los inmuebles peor situados se venden mucho peor y a un precio mucho menor que el de adquisición.

Los inmuebles mejor ubicados mantienen siempre el valor a largo plazo, revalorizándose continuamente, especialmente si la ubicación seleccionada es escasa y de gran calidad (por barrio, por calle e incluso por el tipo de edificio donde se ubica la vivienda).

Cuando se piense en una inversión segura a largo plazo SIEMPRE hay que seleccionar zonas, barrios, calles y edificios bien ubicados y con unas características que les hagan únicas y deseables.

Elegir, seleccionar y ubicar correctamente ese inmueble no es fácil si no se tiene un conocimiento profundo del mercado, y equivocarse no es difícil.

Resumiendo:

“SIEMPRE seleccione un inmueble con una buena ubicación”

(porque es una opción ganadora, aunque inicialmente sea más cara)

¿Te gustaría que te ayudara a conseguir la ubicación para tu futuro inmueble ?

¿COMPRA DE VIVIENDAS EN MADRID CON FINANCIACIÓN VENTAJOSA? TE CUENTO CÓMO

La mayoría de los potenciales inversores no españoles que aterrizan en España y específicamente en Madrid, en el 90% de los casos,  pasan por los mismos problemas, inseguridades y frustraciones a la hora de invertir en el activo inmobiliario que ellos desean.

Primero elegirlo correctamente (con potencial de revalorización).

Posteriormente – y eso es un problema por desconocimiento –  no saber con anterioridad la forma CORRECTA de COMO pagarlo ni todos los trámites necesarios para realizar la adquisición.

No solo se trata de tener el dinero disponible (lógicamente si no fuera así la compraventa no sería viable), sino de tener todo preparado para que en el momento de tomar una decisión de compra, esta se pueda realizar de manera rápida y efectiva.

Cuando lo anterior falla es porque todos los trámites administrativos - en la mayoría de las ocasiones- están incompletos  y no coordinados para el fin para el que se necesitan.

El Banco de España (es el que centraliza todas las operaciones financieras en España) pide explicaciones del origen del dinero (“Compliance” requerido por las autoridades financieras de la Comunidad Económica Europea) y del fin a que se va a destinar, produciéndose en la mayoría de los casos – si no se han hechos los trámites previos correctamente - una congelación de los fondos o una simple devolución de los mismos al país de origen, por lo que la transacción de compraventa no se puede realizar, perdiéndose en ese momento la posibilidad de adquisición del inmueble.

Suele pasar que la mayoría de inversores (usualmente de alto poder adquisitivo) suelen querer una financiación que en la mayoría de los casos es mucho más ventajosa que en sus países de origen.

Por este motivo ayudo a inversores latinoamericanos  a  buscar y adquirir bienes raíces de calidad en Madrid con posibilidad de financiación prime.

 ¿Te gustaría que te ayudaran a buscar esos bienes raíces y conseguir esa financiación ?

¿SABES QUE EN ESPAÑA USAMOS 4 TIPOS DE SUPERFICIES PARA LA MISMA VIVIENDA? CASO PRÁCTICO

Después de la descripción de los tipos de superficies más usuales descrito en el capítulo anterior, voy a explicar un CASO PRÁCTICO que me encuentro todos los días cuando un comprador no español viene a adquirir una vivienda en España (me voy a centrar específicamente en Madrid).

SIEMPRE sigue siempre los siguientes pasos:

1º Le gusta el activo Inmobiliario (la vivienda) y manifiesta su intención de adquirirla.

2º Se solicita y se reúne toda la información y ve con perplejidad que pasa lo siguiente:

·      En la nota simple registral aparece una superficie (S1)= SUPERFICIE REGISTRAL

·      En el certificado catastral aparece otra superficie (S2)= SUPERFICIE CATASTRAL

·      Envía a un arquitecto a medir el inmueble y la superficie resultante es diferente a las otras dos.(S3)=SUPERFICIE MEDIDA – equivalente a la SUPERFICIE CONSTRUIDA

3º Asombrado no da crédito a los valores anteriores, y quiere saber cuantos metros “de verdad” tiene la casa, es decir “Los que puede pisar”.

4º Entonces  vuelve a medir el arquitecto  con ese criterio, descuenta de los metros totales medidos los tabiques y los muros interiores del piso ( que en muchos casos ocupan mucha superficie por ser muros de mucho espesor que aquí denominamos “muros de carga”) y se obtiene la (S4) = “SUPERFICIE PISABLE” la que le interesa saber porque es la superficie que realmente va a utilizar en su día a día – asimilable aproximadamente a la SUPERFICIE ÚTIL de una vivienda nueva pero sin sumar las zonas comunes.

5º Desconcertado, pide explicaciones, el arquitecto dice que bueno, que a la (S3) le faltan las zonas comunes, las obtiene del catastro y se la suma dando la (S3 TOTAL).

CONCLUSIÓN DESCONCERTANTE:

Tiene por lo tanto CUATRO, si ¡¡¡CUATRO VALORES DIFERENTES de la superficie de un mismo inmueble ¡¡¡.

6º Cuando se acuerda el precio de compra final, el interesado intenta calcular cuánto está pagando por cada m2 que compra (índice que se denomina “Repercusión” en España), y normalmente por el uso y costumbre su país de origen divide el precio por el valor de la superficie (S4) ( sobre lo que va a pisar). (GRAVE ERROR.)

EN MADRID, LOS METROS CUADRADOS QUE SE UTILIZAN PARA CALCULAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO SON LOS METROS CUADRADOS CATASTRALES.

Es decir, lo que en España denominamos “REPERCUSIÓN” es el resultado de dividir el PRECIO DE ADQUISICIÓN PAGADO (en euros) entre los METROS CUADRADOS CATASTRALES TOTALES – incluidos los de las zonas comunes ( € / m2 CATASTRALES)

ES DECIR, LA SUPERFICIE UTILIZADA EN MADRID PARA REALIZAR TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN EL MOMENTO ACTUAL ES LA :

¡¡¡ SUPERFICIE CATASTRAL ¡¡¡

¿SABES QUE EN ESPAÑA USAMOS 4 TIPOS DE SUPERFICIES PARA LA MISMA VIVIENDA?

CAPITULO 01

EXPLICACIÓN DEL TIPO DE SUPERFICIES UTILIZADAS EN ESPAÑA .

La mayoría de personas que invierten en una vivienda en España (vamos a centrarnos en su capital, Madrid) no son capaces de entender la superficie que está adquiriendo realmente.

El comprador siente desconcierto, desconfianza y dudas, pero sobre todo tiene una incertidumbre de estar siendo engañado.

Esto es porque muy pocas personas – por no decir casi ninguna – es capaz de explicarle con claridad – porque no lo saben - que en España se manejan CUATRO TIPOS DE SUPERFICIE que están relacionados con el mismo inmueble, y todas tienen normalmente (excepto en edificios de nueva construcción) valores diferentes.

Es increíble, pero cierto, en España tenemos CUATRO (4) TIPOS DE SUPERFICIE (todas medidas en unidades métricas, es decir en metros cuadrados -m2).

TIPOS DE SUPERFICIES  CON LAS QUE SE PUEDE MEDIR UN ACTIVO INMOBILIARIO EN ESPAÑA (EN VIVIENDAS).

1.- METROS CUADRADOS REGISTRALES

Son los metros cuadrados (m2) que aparecen en la escritura de propiedad de la vivienda, y en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

2.- METROS CUADRADOS CATASTRALES

Son los metros cuadrados (m2) que aparecen en el CATASTRO ( organismo del Estado que registra todas las propiedades para luego imputar los impuestos por las mismas al propietario).

3.- METROS CUADRADOS CONSTRUIDOS (m2 construidos)

Son los metros cuadrados (m2) medidos dentro de una poligonal que engloba el perímetro de la vivienda, incluyendo las paredes exteriores del inmueble.

4.- METROS CUADRADOS ÚTILES (m2 útil)

Son los metros cuadrados de una vivienda descontados la de los muros exteriores y la de los tabiques interiores, y midiendo  la superficie de algunos elementos de forma diferente (normalmente al 50%), como balcones abiertos y tendederos normalmente según criterios legales.