¡¡¡ POR FAVOR, SELECCIONE BIEN LA UBICACIÓN ¡¡¡

Cuando decidimos adquirir en un inmueble, siempre manejamos incertidumbres por no ser expertos en el sector inmobiliario (de Bienes Raíces como dicen nuestros hermanos latinoamericanos o de Real Estate como dicen los más anglófilos).

En cualquier caso, hay un axioma que el mundo inmobiliario maneja de manera casi universal y que viene de un término inglés ( “Location”), que no deja de ser lo que en castellano coloquial denominamos “Ubicación”.

Los ingleses y estadounidenses tienen una frase argot en el sector que es

“Location, Location and if you doubt it … Location ¡¡¡”

(Ubicación, ubicación, y si tienes dudas ….. Ubicación)

Este es uno de los criterios de selección más importantes en el mundo inmobiliario.

Es de todos sabido que las viviendas con buena ubicación son evidentemente más caras que las que tienen peor ubicación, pero tienen muchas más ventajas a la larga.

En caso de una crisis, los inmuebles peor situados se venden mucho peor y a un precio mucho menor que el de adquisición.

Los inmuebles mejor ubicados mantienen siempre el valor a largo plazo, revalorizándose continuamente, especialmente si la ubicación seleccionada es escasa y de gran calidad (por barrio, por calle e incluso por el tipo de edificio donde se ubica la vivienda).

Cuando se piense en una inversión segura a largo plazo SIEMPRE hay que seleccionar zonas, barrios, calles y edificios bien ubicados y con unas características que les hagan únicas y deseables.

Elegir, seleccionar y ubicar correctamente ese inmueble no es fácil si no se tiene un conocimiento profundo del mercado, y equivocarse no es difícil.

Resumiendo:

“SIEMPRE seleccione un inmueble con una buena ubicación”

(porque es una opción ganadora, aunque inicialmente sea más cara)

¿Te gustaría que te ayudara a conseguir la ubicación para tu futuro inmueble ?

¿COMPRA DE VIVIENDAS EN MADRID CON FINANCIACIÓN VENTAJOSA? TE CUENTO CÓMO

La mayoría de los potenciales inversores no españoles que aterrizan en España y específicamente en Madrid, en el 90% de los casos,  pasan por los mismos problemas, inseguridades y frustraciones a la hora de invertir en el activo inmobiliario que ellos desean.

Primero elegirlo correctamente (con potencial de revalorización).

Posteriormente – y eso es un problema por desconocimiento –  no saber con anterioridad la forma CORRECTA de COMO pagarlo ni todos los trámites necesarios para realizar la adquisición.

No solo se trata de tener el dinero disponible (lógicamente si no fuera así la compraventa no sería viable), sino de tener todo preparado para que en el momento de tomar una decisión de compra, esta se pueda realizar de manera rápida y efectiva.

Cuando lo anterior falla es porque todos los trámites administrativos - en la mayoría de las ocasiones- están incompletos  y no coordinados para el fin para el que se necesitan.

El Banco de España (es el que centraliza todas las operaciones financieras en España) pide explicaciones del origen del dinero (“Compliance” requerido por las autoridades financieras de la Comunidad Económica Europea) y del fin a que se va a destinar, produciéndose en la mayoría de los casos – si no se han hechos los trámites previos correctamente - una congelación de los fondos o una simple devolución de los mismos al país de origen, por lo que la transacción de compraventa no se puede realizar, perdiéndose en ese momento la posibilidad de adquisición del inmueble.

Suele pasar que la mayoría de inversores (usualmente de alto poder adquisitivo) suelen querer una financiación que en la mayoría de los casos es mucho más ventajosa que en sus países de origen.

Por este motivo ayudo a inversores latinoamericanos  a  buscar y adquirir bienes raíces de calidad en Madrid con posibilidad de financiación prime.

 ¿Te gustaría que te ayudaran a buscar esos bienes raíces y conseguir esa financiación ?

¿SABES QUE EN ESPAÑA USAMOS 4 TIPOS DE SUPERFICIES PARA LA MISMA VIVIENDA? CASO PRÁCTICO

Después de la descripción de los tipos de superficies más usuales descrito en el capítulo anterior, voy a explicar un CASO PRÁCTICO que me encuentro todos los días cuando un comprador no español viene a adquirir una vivienda en España (me voy a centrar específicamente en Madrid).

SIEMPRE sigue siempre los siguientes pasos:

1º Le gusta el activo Inmobiliario (la vivienda) y manifiesta su intención de adquirirla.

2º Se solicita y se reúne toda la información y ve con perplejidad que pasa lo siguiente:

·      En la nota simple registral aparece una superficie (S1)= SUPERFICIE REGISTRAL

·      En el certificado catastral aparece otra superficie (S2)= SUPERFICIE CATASTRAL

·      Envía a un arquitecto a medir el inmueble y la superficie resultante es diferente a las otras dos.(S3)=SUPERFICIE MEDIDA – equivalente a la SUPERFICIE CONSTRUIDA

3º Asombrado no da crédito a los valores anteriores, y quiere saber cuantos metros “de verdad” tiene la casa, es decir “Los que puede pisar”.

4º Entonces  vuelve a medir el arquitecto  con ese criterio, descuenta de los metros totales medidos los tabiques y los muros interiores del piso ( que en muchos casos ocupan mucha superficie por ser muros de mucho espesor que aquí denominamos “muros de carga”) y se obtiene la (S4) = “SUPERFICIE PISABLE” la que le interesa saber porque es la superficie que realmente va a utilizar en su día a día – asimilable aproximadamente a la SUPERFICIE ÚTIL de una vivienda nueva pero sin sumar las zonas comunes.

5º Desconcertado, pide explicaciones, el arquitecto dice que bueno, que a la (S3) le faltan las zonas comunes, las obtiene del catastro y se la suma dando la (S3 TOTAL).

CONCLUSIÓN DESCONCERTANTE:

Tiene por lo tanto CUATRO, si ¡¡¡CUATRO VALORES DIFERENTES de la superficie de un mismo inmueble ¡¡¡.

6º Cuando se acuerda el precio de compra final, el interesado intenta calcular cuánto está pagando por cada m2 que compra (índice que se denomina “Repercusión” en España), y normalmente por el uso y costumbre su país de origen divide el precio por el valor de la superficie (S4) ( sobre lo que va a pisar). (GRAVE ERROR.)

EN MADRID, LOS METROS CUADRADOS QUE SE UTILIZAN PARA CALCULAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO SON LOS METROS CUADRADOS CATASTRALES.

Es decir, lo que en España denominamos “REPERCUSIÓN” es el resultado de dividir el PRECIO DE ADQUISICIÓN PAGADO (en euros) entre los METROS CUADRADOS CATASTRALES TOTALES – incluidos los de las zonas comunes ( € / m2 CATASTRALES)

ES DECIR, LA SUPERFICIE UTILIZADA EN MADRID PARA REALIZAR TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN EL MOMENTO ACTUAL ES LA :

¡¡¡ SUPERFICIE CATASTRAL ¡¡¡

¿SABES QUE EN ESPAÑA USAMOS 4 TIPOS DE SUPERFICIES PARA LA MISMA VIVIENDA?

CAPITULO 01

EXPLICACIÓN DEL TIPO DE SUPERFICIES UTILIZADAS EN ESPAÑA .

La mayoría de personas que invierten en una vivienda en España (vamos a centrarnos en su capital, Madrid) no son capaces de entender la superficie que está adquiriendo realmente.

El comprador siente desconcierto, desconfianza y dudas, pero sobre todo tiene una incertidumbre de estar siendo engañado.

Esto es porque muy pocas personas – por no decir casi ninguna – es capaz de explicarle con claridad – porque no lo saben - que en España se manejan CUATRO TIPOS DE SUPERFICIE que están relacionados con el mismo inmueble, y todas tienen normalmente (excepto en edificios de nueva construcción) valores diferentes.

Es increíble, pero cierto, en España tenemos CUATRO (4) TIPOS DE SUPERFICIE (todas medidas en unidades métricas, es decir en metros cuadrados -m2).

TIPOS DE SUPERFICIES  CON LAS QUE SE PUEDE MEDIR UN ACTIVO INMOBILIARIO EN ESPAÑA (EN VIVIENDAS).

1.- METROS CUADRADOS REGISTRALES

Son los metros cuadrados (m2) que aparecen en la escritura de propiedad de la vivienda, y en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

2.- METROS CUADRADOS CATASTRALES

Son los metros cuadrados (m2) que aparecen en el CATASTRO ( organismo del Estado que registra todas las propiedades para luego imputar los impuestos por las mismas al propietario).

3.- METROS CUADRADOS CONSTRUIDOS (m2 construidos)

Son los metros cuadrados (m2) medidos dentro de una poligonal que engloba el perímetro de la vivienda, incluyendo las paredes exteriores del inmueble.

4.- METROS CUADRADOS ÚTILES (m2 útil)

Son los metros cuadrados de una vivienda descontados la de los muros exteriores y la de los tabiques interiores, y midiendo  la superficie de algunos elementos de forma diferente (normalmente al 50%), como balcones abiertos y tendederos normalmente según criterios legales.