¡¡¡ HE PERDIDO EL IMPORTE DE LAS ARRAS ¡¡¡

¿PUEDO PERDER EL IMPORTE PAGADO EN EL CONTRATO DE ARRAS  PENITENCIALES?

La respuesta es

¡¡ SÍ ¡¡¡ 

TIPOS DE CONTRATOS EN UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA

En una operación inmobiliaria en España hay tres hitos que cualquier inversor conoce, o si no debiera de conocer

Contrato de Señal

Es un documento que se firma entre el comprador y el vendedor para que este último retire del mercado el activo mientras se estudia el activo y se redacta el contrato de arras penitenciales.

Suele ser un importe razonable , pero dependiendo del tipo del activo, los propietarios pueden exigir cifras significativas bajo el pretexto de que en caso de no decisión de adquisición, ha podido perder oportunidades de cerrar la transacción con terceros.

Contrato de arras penitenciales

En esta fase, después de haber analizado en profundidad la documentación técnica y legal del activo, el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo en el precio final, las condiciones de pago y el plazo para abonar la misma, sobre todo haciendo hincapié en la fecha del Contrato de Compraventa pública ante Notario.

El importe que se deposita en el momento de esa firma de este Contrato de Arras varía, pero no suele ser menor que un 10% del importe total del precio.

Contrato de compraventa pública ante Notario

En este contrato, realizado ante fedatario público (Notario), se hace entrega de la totalidad del precio pactado ( descontado los importes abonados anteriormente en los contratos de Señal y de Arras), y se pagan los gastos inherentes a la operación, como son los gastos notariales, los gastos de inscripción en el registro y los impuestos obligatorios e inherentes a la transacción, y que están definidos en la Ley.

 CASO PRÁCTICO

Ahora vamos a un caso práctico (que desgraciadamente ocurre algunas veces), pero antes vamos a describir EXACTAMENTE lo que son las “ARRAS PENITENCIALES”

“Las arras penitenciales, también llamadas arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero por uno de los contratantes al otro, entendiéndose que cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras el que las hubiera entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las haya recibido”.

Hablando en plata, si el comprador se echa atrás en la operación, el vendedor tiene el derecho legal (si no se cumplen las condiciones pactadas en el contrato sobre todo el referido a la fecha de la firma del contrato de compraventa), A QUEDARSE CON LA TOTALIDAD DEL IMPORTE QUE EL COMPRADOR HA ABONADO.

Por el contrario, si el comprador desiste del contrato, LE TIENE QUE PAGAR AL COMPRADOR EL DOBLE del importe que este abonó.

RAZONES MÁS USUALES POR LAS QUE SE PUEDEN PERDER EL IMPORTE ABONADO EN LAS ARRAS

El comprador se arrepiente, normalmente porque ha visto otro activo que se adapta mejor a sus necesidades.

El comprador decide que no puede acometer la adquisición porque el importe a abonar está relacionado con la venta de otro activo de su propiedad, y el plazo de venta de este último se ha retrasado, con lo que el dinero que iba a tener disponible ya no lo tiene (necesita vender antes de comprar).

Porque NO tiene el dinero preparado en España, por lo cual cuando se intenta transferir desde su país de origen, surgen las complicaciones del Compliance bancario para recibir importes de gran cuantía para finalizar la operación.

Porque no tiene concedida la financiación hipotecaria en tiempo y forma que la Entidad Bancaria le había prometido, por lo que los plazos de firma del contrato de compraventa no se pueden producir.

Porque la documentación legal necesaria que se necesita aportar por parte del comprador no está enviada en su totalidad (faltan documentos)

Si cualquiera de estas situaciones se producen,

SÍ SE PUEDE PERDER EL IMPORTE ABONANDO EN EL CONTRATO DE ARRAS.

Debo decir que el quedarse con la totalidad del importe depende exclusivamente del vendedor, pero si el retraso es justificado, se puede y se debe siempre intentar renegociar una nueva fecha de formalización posterior.

¿Te gustaría que no te pasara esto, y preverlo, y protegerte de esta posibilidad?

Con mi ayuda seguro que lo evitamos ¿Te gustaría contar con mi asesoramiento?

TENER UN ACTIVO PARA VIVIR Y ADEMÁS RENTABILIZARLO

¿ES POSIBLE VIVIR EN TU PROPIA CASA Y ALQUILARLA CUANDO NO VIVAS PARA SACAR UNA RENTABILIDAD?

La respuesta es

¡¡ SÍ ¡¡¡

Claro, ahora viene la letra pequeña, y es que la vivienda tiene que ser pensada y diseñada para ese uso, o a veces sin un diseño ad-hoc, algunos inmuebles tienes grandes posibilidades para que se puedan cumplir las dos necesidades.

Pero ….. ¿Qué es lo primero?

¿La rentabilidad que se quiere obtener, o el hecho de encontrar la casa que tu siempre has querido?

Si se quiere obtener una buena rentabilidad existen criterios de compra de activos donde un tipo de alquiler específico puede ser bueno y aceptable para el propietario.

Esos activos se tienen que ubicar donde hay gran demanda real o potencial de este tipo de alquiler, y hablando previamente a su compra – lo contrario es un error de principiante – con las empresas especializadas en ese tipo de alquileres.

Dichas empresas seleccionan el tipo de activos con los que trabajan, su superficie, el número de dormitorios, el número de baños, y sobre todo su ubicación.

Se especializan en alquileres a personas que quieren estar en Madrid por una temporada (unas semanas o unos meses) pero no quieren o pueden pagar las tarifas de hoteles en algún caso, y en otros es por sentirse casi “como en casa”.

Lógicamente, este tipo de viviendas no tienen ni el mismo tipo de acabados ni el nivel de equipamientos que una vivienda en la que solo vivan los propietarios, aunque el tipo de inquilinos que suelen utilizar estas viviendas suelen ser de buen nivel.

La rentabilidad se divide entre el propietario de la vivienda y la empresa explotadora de la misma (la que trae los clientes), aunque los contratos firmados entre las partes varían de empresa en empresa en cuanto a las condiciones y obligaciones.

La pregunta es:

No te importa saber que un extraño ha vivido en tu casa?

Confías en un empresa para traer clientes a tu casa?

Te gustaría conseguir una rentabilidad a tu vivienda que te pagara los gastos y además lograras obtener un beneficio?

Si la respuesta es SÍ a todas las preguntas,

tu eres el candidato perfecto a adquirir una vivienda para uso de vivienda y alquiler en Madrid

(Eso sí eligiéndola perfectamente para no equivocarte y que luego no tenga solución).

Un buen asesoramiento profesional es un MUST en este tipo de activo.

¿Te gustaría que te acompañara en este proceso?

¿COMPRA DE VIVIENDAS EN MADRID CON FINANCIACIÓN VENTAJOSA? TE CUENTO CÓMO

La mayoría de los potenciales inversores no españoles que aterrizan en España y específicamente en Madrid, en el 90% de los casos,  pasan por los mismos problemas, inseguridades y frustraciones a la hora de invertir en el activo inmobiliario que ellos desean.

Primero elegirlo correctamente (con potencial de revalorización).

Posteriormente – y eso es un problema por desconocimiento –  no saber con anterioridad la forma CORRECTA de COMO pagarlo ni todos los trámites necesarios para realizar la adquisición.

No solo se trata de tener el dinero disponible (lógicamente si no fuera así la compraventa no sería viable), sino de tener todo preparado para que en el momento de tomar una decisión de compra, esta se pueda realizar de manera rápida y efectiva.

Cuando lo anterior falla es porque todos los trámites administrativos - en la mayoría de las ocasiones- están incompletos  y no coordinados para el fin para el que se necesitan.

El Banco de España (es el que centraliza todas las operaciones financieras en España) pide explicaciones del origen del dinero (“Compliance” requerido por las autoridades financieras de la Comunidad Económica Europea) y del fin a que se va a destinar, produciéndose en la mayoría de los casos – si no se han hechos los trámites previos correctamente - una congelación de los fondos o una simple devolución de los mismos al país de origen, por lo que la transacción de compraventa no se puede realizar, perdiéndose en ese momento la posibilidad de adquisición del inmueble.

Suele pasar que la mayoría de inversores (usualmente de alto poder adquisitivo) suelen querer una financiación que en la mayoría de los casos es mucho más ventajosa que en sus países de origen.

Por este motivo ayudo a inversores latinoamericanos  a  buscar y adquirir bienes raíces de calidad en Madrid con posibilidad de financiación prime.

 ¿Te gustaría que te ayudaran a buscar esos bienes raíces y conseguir esa financiación ?